Por Danilo Menon para Smartus

A construção civil é marcada pelo longo processo de desenvolvimento. Se considerarmos todo o período que envolve estudo de viabilidade econômica, negociação, desenvolvimento de projetos, construção e recebimento das últimas prestações decorrentes da comercialização, todo o processo pode facilmente ultrapassar os cinco anos.

Com um ciclo tão longo, menor apenas do que o das grandes obras de infraestrutura, é inconsequente analisar a viabilidade econômica de forma estática, na qual a fórmula receita menos custos fornece a margem líquida do empreendimento. O estudo de um fluxo de caixa em que despesas e receitas são segmentadas por mês de ocorrência traz uma visão muito mais clara da situação do projeto e do potencial de retorno do investimento.

Isso ocorre porque embora a margem líquida seja relevante, existem outros indicadores financeiros de suma importância e que levam em consideração o ciclo do empreendimento, como exposição de caixa, rentabilidade e taxa interna de retorno (TIR). Além disso, devido ao longo tempo do ciclo, as velocidades de vendas e de obra e os possíveis riscos de mercado – como o aumento inesperado dos custos de materiais de construção – podem impactar diretamente em tais indicadores, trazendo resultados até então invisíveis na análise estática.

Primeiramente, é preciso entender o que significa cada um destes indicadores e qual sua importância para a viabilidade econômica.

A exposição de caixa nada mais é do que o montante de recursos necessário para realizar um empreendimento, mas nem sempre ela equivale aos custos totais do projeto. Como existem diversas receitas durante o ciclo de construção, como o pagamento de parcelas e medições da Caixa, o valor necessário para executar o empreendimento pode ser muito inferior ao somatório dos custos. 

Entretanto, a exposição só pode ser identificada por meio da análise do fluxo de caixa, uma vez que a distribuição das receitas e despesas durante o ciclo do empreendimento é o único método para identificar o momento em que eles irão se equilibrar e no qual não haverá mais necessidade de injeção de capital.

Com a exposição de caixa identificada, o próximo indicador é a rentabilidade, que representa qual será o retorno obtido com o empreendimento por meio da divisão da margem de lucro pela exposição de caixa. Com tal indicador, é possível compreender efetivamente quanto o recurso investido pela companhia renderá no final do ciclo do empreendimento.

Por último, a taxa interna de retorno (TIR) é um indicador que leva em consideração o tempo do empreendimento. A TIR nada mais é do que o desconto que deve ser aplicado no fluxo de caixa para que seu valor presente líquido (VPL) seja igual a zero. Embora um pouco abstrato, o conceito significa que quando o valor da TIR está acima da taxa mínima de atratividade (TMA) ou do custo médio ponderado de capital (WACC), o empreendimento é viável e trará um retorno acima do demandado pelos seus investidores e credores.

Com uma visão clara dos indicadores necessários para um estudo de viabilidade econômica, três pontos devem ser analisados com a devida atenção na elaboração do fluxo de caixa: distribuição das vendas, curva de obras e distribuição dos custos.

A curva de vendas é fundamental para a viabilidade por três razões principais. Primeiramente, a Caixa Econômica Federal faz o repasse das frações dos terrenos com base no número de vendas. Com isso, empreendimentos que possuem maior sucesso de vendas têm suas frações pagas em um período de tempo mais curto. 

Em segundo lugar, a curva de vendas impacta diretamente nas despesas comerciais, como comissão de corretores, assim como em tarifas cartorárias, como a documentação do cliente. Por último, a velocidade de vendas impacta na necessidade (ou não) de tomada de empréstimo PJ para a conclusão do empreendimento e sobre o qual o banco credor – na maioria dos casos, a Caixa – cobrará juros.

Assim como a curva de vendas tem impacto nas receitas do empreendimento, a curva de obras tem impacto tanto nas receitas quanto nas despesas. No sistema do Apoio à Produção, os repasses da Caixa são feitos de acordo com o desenvolvimento da obra. Dessa forma, empreendimentos com ciclos longos resultam em medições menores e distribuídas por um maior período de tempo. Por outro lado, empreendimentos que utilizam a construção industrializada offsite se caracterizam por ciclos curtos e medições mais altas em um período de tempo menor.

Um último aspecto muito relevante é a distribuição dos custos durante todo o ciclo: empreendimentos imobiliários são caracterizados por despesas com terreno, projetos, incorporação, marketing, comissões, construção etc. Tais custos devem ser organizados de forma adequada conforme a necessidade de desembolso, levando em consideração variações sazonais e potenciais instabilidades de mercado, pois existem padrões de aumento de custos que se repetem, assim como ciclos de alta inesperados que podem impactar de forma significativa a saúde financeira do empreendimento e da própria companhia. 

Prova disso é o significativo aumento no custo de mão de obra percebido nos últimos dez anos e o recente aumento nos custos de material de construção, que levaram o IGP-M a ultrapassar a casa dos dois dígitos. Em um país com histórico de inflação alta e instabilidade de preços, é inconsequente não considerar aumentos de custo em um segmento no qual o ciclo é superior ao mandato de um presidente.

De forma prática, um empreendimento com viabilidade estática, como a representada pelo gráfico abaixo, pode se apresentar como pouco interessante para um investidor ou construtor. A margem de lucro de 12% – aproximadamente R$ 1,8 milhão – em um empreendimento com VGV de R$ 15 milhões e um ciclo de vida que pode chegar a cinco anos com certeza é um investimento questionável.

Entretanto, quando analisamos o fluxo de caixa do mesmo empreendimento conforme a imagem a seguir, algumas informações começam a chamar atenção. O mesmo empreendimento com margem de lucro de 12% possui exposição de caixa de aproximadamente R$ 600 mil. Com isso, o primeiro indicador que salta é a rentabilidade, que chega a alcançar 300%. Embora a margem de lucro seja baixa, um empreendimento que em cinco anos trará 300% de retorno sobre o capital investido com certeza deve ser visto com outros olhos.